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Finalizando el 2017, Del Constructor dialogó con el asesor y experto inmobiliario Julio Villamide para realizar un balance de cómo se comportó el sector este año. Villamide señaló que este año cerrará mejor que el 2016 y que, de hecho, el 2017 es el mejor año, sin ser excepcional, de los últimos tres años.

La charla devino en otros temas vinculados directamente con el sector como los incentivos aprobados por el Poder Ejecutivo para obras cuya inversión superen los 15 millones de dólares, los incentivos propuestos por la Intendencia de Maldonado y la situación actual de la Viviendas Promovidas, antes denominadas Viviendas de Interés Social. En este punto, el entrevistado fue crítico con la actual situación y los cambios introducidos por el Ministerio de Vivienda, lo que catalogó como un “nocaut” a la referida ley 18.795 promulgada a fines del 2011. Pese a la actual situación –la puesta en marcha del tope del 25% redujo a la mitad la construcción de viviendas- el experto señaló cierta “esperanza” en que la situación se pueda revertir. 

 

¿Qué comportamiento tuvo el mercado inmobiliario en este 2017?

El mercado inmobiliario en el 2017 va a cerrar mejor que en el 2016, porque el año pasado tuvo un primer semestre que podemos incluirlo entre los cuatro muy negativos, casi recesivos, que vivió el mercado inmobiliario entre el segundo semestre del 2014 y primer semestre del 2016. Esos dos años fueron realmente muy malos, con algunos indicadores que, incluso, estuvieron, en materia de compra venta registrada, casi al nivel del 2002. Pero, a partir del segundo semestre del 2016,  las cosas cambiaron y empezaron a mejorar, junto con la mejora de la economía. Y en el 2017 esta tendencia se está consolidando. Es decir, va a terminar siendo un mejor año, porque el primer tramo del 2016 fue muy malo. Igual, debo aclarar que este 2017 no es un año excepcional, ni para tirar manteca al techo, pero ha sido mejor.

 

Mejora económica

 

¿Este reapunte al que refiere se debió solo a la mejora de la economía del país o también incidieron factores externos? 

No, fundamentalmente a la mejora económica. No es casualidad de que esos cuatro semestres negativos de los que hablábamos coinciden con que Uruguay vivió un virtual estancamiento económico, con una fuerte desaceleración de su crecimiento económico. Si bien no entró en recesión, se mantuvo con tasas de crecimiento muy bajas. Cuando a partir del segundo semestre del 2016 las cosas empiezan a cambiar y las tasas de crecimiento ya se acercan más al 3% ahí se percibe una reactivación, que va  asociada a fenómenos que también están vinculados con lo económico como el empleo, el ingreso de los hogares, que mejoró bastante debido a la baja de la inflación, y fundamentalmente a la mejora en las expectativas de los consumidores. Este es un factor que no podemos descuidar a la hora de hacer un balance.

La expectativa de los consumidores, este índice, se basa en la confianza de los consumidores, un relevamiento que elaboran Equipos Consultores y la Cátedra Sura de Confianza Económica de la Universidad Católica. En esos semestres francamente malos, estábamos en una zona de pesimismo moderado y ahora se ha pasado a una zona de optimismo moderado. El 2017 fue el mejor año, ya que el 2014, 2015 y 2016 fueron años regulares para el sector.

 

¿Cómo impactó, si es que impactó, la ley de blanqueo promovida por el actual gobierno argentino en el mercado inmobiliario uruguayo? 

No tuvo casi impacto desde el punto de vista de los niveles de actividad.  Sí tuvo un impacto muy fuerte con respecto a las tasaciones hechas por inmobiliarias, porque muchos argentinos blanquearon propiedades que tenían en el Uruguay, entonces necesitaban dos tasaciones de agentes inmobiliarios uruguayos. Se hicieron miles y miles de tasaciones  tanto en Montevideo como en Maldonado para regular esa situación. Pero desde el punto de vista operativo, desde el punto de vista de capitales, de que hayan estado vendiendo propiedades en Uruguay para comprar en Buenos Aires o a la inversa, sacado capitales de Argentina para comprar acá, no ocurrió.

Ese tipo de movimientos de capitales no sucedió definitivamente. Y si bien el número de compradores argentinos es muy bajo respecto al que existía hace algunos años atrás, todavía  sigue habiendo una presencia de inversores argentinos en Montevideo.

 

En una entrevista anterior, usted me dijo que muchos argentinos, jubilados por ejemplo, compraban una propiedad en Uruguay, ya no como segunda residencia, sino para quedarse. ¿Sigue ocurriendo esto?

Es un fenómeno que se sigue manteniendo en Montevideo, Maldonado y Colonia. Esa presencia constante de argentinos que están obteniendo la radicación en Uruguay, que a veces tiene razones fiscales, pero en otros casos razones de residencia real, se sigue dando, de hecho, los argentinos siguen siendo unos de los más activos a la hora de los trámites en migraciones para obtener residencia en Uruguay.  Y una parte de ellos son residentes permanentes en esos tres departamentos que nombramos.

 

Viviendas Promovidas

 

¿En qué situación está en el tema de Viviendas Promovidas, antes denominadas Viviendas de Interés Social?

Se trabajó durante buena parte del 2016, a instancias del Ministerio de Economía y con el Ministerio de Vivienda,  para lograr mejorar las condiciones y lograr recuperar inversión y mano de obra en el sector de la construcción. Eso eran los dos objetivos del Ministerio de Economía. Se trabajó conjuntamente  y los privados presentaron una serie de propuestas  para destrabar situaciones. Pasado el tiempo, nos encontramos con una sorpresa muy desagradable que fue que no se había aceptado ninguna de las propuestas que habíamos realizado los privados. La única propuesta que se nos aceptó fue cambiarles el nombre a Viviendas Promovidas, porque Vivienda de Interés Social era un nombre equívoco que llevaba a la confusión, incluso a muchos periodistas. Viviendas promovidas se ajusta más a la realidad. Porque estas viviendas, en definitiva, no es otra cosa que las que antes construía el Banco Hipotecario del Uruguay y vendía a precios similares a los que hoy se venden las Viviendas Promovidas. Ese cambio de nombre fue el único elemento que se aceptó del punteo de temas y propuestas que se habían presentado desde el sector privado. Los otros planteos no solamente no se aceptaron, sino que se introdujeron  otros puntos, otros elementos, negativos, que complicaron mucho la situación.

Nosotros teníamos, en su momento cuando todo esto salió y estaba con todo el viento de cola, mil, mil quinientas viviendas anuales que llegaban a presentarse. Eso después creció, llegaron a dos mil, tres mil viviendas anuales, con un entorno de doscientas, doscientas cincuenta viviendas por mes. A partir del 2014, cuando se introdujeron los topes del 25%, comenzaron a bajar. Y desde marzo de este año hasta principios de octubre, hemos bajado a cuarenta viviendas por mes.  El ritmo ha descendido estrepitosamente. Hay un tope de los alquileres, entre otra serie de cambios, todos negativos, que se introdujeron por parte del Ministerio de Vivienda. Por lo que, tal como se los habíamos advertido antes, la consecuencia de todo esto es que no solo no va a haber más inversiones y más puestos de trabajo, sino que lo que está habiendo es menos inversiones.

 

A su juicio, ¿a qué obedecen estos cambios negativos?

Creo que es un tema estrictamente ideológico.  Hay sectores dentro del partido de gobierno que se llevan muy bien con el mercado, con la oferta y la demanda y con las razones por las que los inversores invierten, y hay sectores que se llevan muy mal con la inversión privada, con la ganancia, con los valores de mercado y con la oferta y la demanda. 

Entonces creo que primó esa línea de pensamiento más hostil hacia la inversión, pensando de buena fe que con esos cambios efectivamente iban a lograr bajar los alquileres y bajar los precios de las viviendas. Y esto no ocurrió,  no va a ocurrir, y lo que va  a pasar es exactamente lo contrario. Es sencillo, si uno provoca cambios que disminuyen la oferta, ya sea de viviendas en venta o compradas por inversores, que se colocan en  alquiler, el resultado es que tienen menos ofertas de alquileres, la demanda sigue siendo muy alta y por lo tanto, los precios, lejos de bajar, van a volver a subir.

 

Propuestas

 

En esas reuniones que mantuvieron con autoridades de Economía y del MVOTMA, ¿qué plantearon ustedes para revertir esta situación? 

Básicamente, era destrabar algunas cosas administrativas que había ido introduciendo la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) de forma unilateral, como por ejemplo que la Intendencia de Montevideo no acepta edificios de tres pisos que tienen ascensor. Pero para la Agencia Nacional de Vivienda  si tienen ascensor sí son Viviendas Promovidas. Eso es un contra sentido. Lo mismo ocurre con los garajes. La Intendencia de Montevideo exige que haya la mitad de lugares para garaje por unidades. Si el edificio tiene cuarenta viviendas, debe tener por lo menos veinte garajes. Si tiene 18 o 19 garajes no aprueban el permiso de construcción. En esos meses de interregno, a la ANV se le ocurrió que esos veinte garajes, estaba bueno que fuera el mínimo pero también el máximo. Vuelvo al ejemplo, un edificio de cuarenta apartamentos podía tener solo veinte cocheras, ni diecinueve ni veintiuno. Y eso para los proyectistas, sobre todo construyendo edificios sobre medianeras, que ya de por sí es complicado, porque hacer un subsuelo es costoso y sino se logra desquitar los precios de venta de los garajes, se le agrega una dificultad adicional. La Intendencia está tratando de promover que existan más lugares de garajes y no exige más para no poner en compromiso financiero a los promotores. Ahora, si ellos quieren construir más de veinte cocheras lo pueden hacer. Pero, siguiendo este ejemplo, la Agencia Nacional de Vivienda, por el contrario dice  ´no, el máximo es veinte´. Esto es una contradicción y crean dificultades. Y cosas de ese tipo había varias. Nosotros pedimos también que se eliminaran los topes en el interior del país, cosa que no se logró. Queríamos que se volviera al proyecto original, son los topes al 25%, y tampoco se logró. Cuando pusieron los topes, la producción de las viviendas cayó a la mitad.

 

Usted, cómo uno de los promotores de las Viviendas de Interés Social, ¿qué sensación tienen con este, llamémosle desencuentro con las autoridades?

Nosotros tenemos la expectativa de que una vez liquidado estos temas de Rendición de Cuentas y de UPM que, básicamente, han llevado al equipo económico a poner todas la pilas ahí, y visto los resultados reales, lo que dijimos nosotros, los privados, que iba a pasar, es muy probable que el Ministerio de Economía pueda  pedirle al Ministerio de Vivienda que haga un replanteo sobre el tema. Esa es nuestra esperanza, que no la teníamos en los últimos meses porque veíamos al Ministerio de Economía muy enfocado en los temas que le nombré. Más allá de la esperanza que hoy tenemos, toda esta situación la vivimos con frustración. Porque algo que nos parecía tan obvio que iba a pasar, resultó pasando y, sobre todo, porque nosotros, particularmente los primeros meses del año pasado, asesoramos al gobierno de Macri porque estaban interesados en utilizar el modelo uruguayo, en la experiencia uruguaya de la ley de Viviendas de Interés Social, para tratar de fomentar la construcción de viviendas de clase media en Argentina. Ellos tienen una institucionalidad de peor calidad que la nuestra, porque no tienen Ministerio de Vivienda ni Agencia Nacional de Vivienda, estaban interesados en nuestra iniciativa. Y aquí, la llenamos de obstáculos y dificultades. Nos duele ver que nosotros le pasamos la receta y ellos lo hacen bien, y nosotros vamos involucionando de aquello que funciona muy bien al principio. Creo que los cambios que se introdujeron en marzo del 2017 a través del MVOTMA es un golpe mortal, una especie de nocaut para la ley.      

 

Incentivos e inversiones

 

¿Y qué piensa del incentivo adoptado por el gobierno para obras cuya inversión supere los 15 millones de dólares? ¿Y cómo podría impactar en el mercado uruguayo?

Son obras muy singulares y le diría que mayoritariamente refiere a obras en Punta del Este. Creo que ya lograron el objetivo. Entre ese incentivo del Poder ejecutivo y los incentivos que votó la Intendencia de Maldonado para proyectos que sean presentados este año y empezaran las obras antes del fines del 2017, me parece que el mercado de Punta del este se comenzará a reactivar, aunque  muy lentamente porque no hay demanda. Lo que sí estamos viendo es que los promotores, frente a beneficios tan importantes, presentaron permisos de construcción, que no tuvieron costos para ellos, porque ese era uno de los beneficios que dió la Intendencia de Maldonado, además de pisos adicionales de altura, están respondiendo. Han comenzado las obras con cerrado del predio y movimiento de tierra. Nada espectacular todavía, pero les permite cumplir con la reglamentación de que, efectivamente, presentaron el permiso e iniciaron las obras en el 2017. Creo que la reactivación de la construcción va a venir a partir del 2018.  

 

¿Cómo está situado Uruguay en materia de inversión en construcción en comparación con otros mercados de la región?

Lo que tiene Uruguay es un mercado muy pequeño. Tiene reglas claras y tiene transparencia, cosas que son muy apreciadas por el inversor extranjero, pero no tenemos un mercado grande. Acá construimos dos mil viviendas y se destruye el mercado.  

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Ocho de cada 10 uruguayos cree que el mercado inmobiliario es caro, y más de la mitad de los encuestados piensa que los precios de las viviendas serán cada vez más altos, según un sondeo que realizó Mercado Libre Uruguay sobre la percepción general del sector inmobiliario.

El estudio reveló también que casi 40% de los encuestados piensa que las condiciones de financiamiento son malas o muy malas, mientras que solo 18% considera que son buenas o muy buenas. En ese sentido, a medida que aumenta la edad también se incrementa el nivel de satisfacción con las condiciones de financiamiento que existen en plaza. Por otro lado, el interés de los uruguayos por comprar una propiedad es mucho mayor que el interés por alquilar, 62% y 27% respectivamente.

La adquisición de la vivienda como una inversión a largo plazo y el alquiler como un supuesto acto de “tirar” el dinero son razones de peso en todas las generaciones para preferir comprar en vez de alquilar.

A mayor edad también mayor es la preferencia por comprar. La generación denominada millennials (nacidos entre 1980 y 1999) son los que tienen mayor preferencia por arrendar con un 49%, mientras que el porcentaje en la generación X (nacidos entre 1965-1979) cae a 34% y en los Baby Boomers (nacidos antes de 1965) a 30%. Ocho de cada 10 millennials alquila dado que su situación económica le impide comprar una vivienda, según el reporte. A su vez, los más jóvenes son los que más piensan que los precios en el mercado de la vivienda son caros (90,1%) y que estos tenderán al alza en los próximos dos años (59,3%).

También son los más pesimistas en cuanto a que las condiciones de financiamiento son malas (46%), mientras que el porcentaje en la generación X desciende a 38%, y a 34% dentro de los Baby Boomers.

En relación a la oferta inmobiliaria, cuatro de cada diez uruguayos no está satisfecho con ella. A medida que aumenta la edad también incrementa el nivel de satisfacción con la oferta inmobiliaria. Los más jóvenes son los más insatisfechos con la oferta inmobiliaria (57%) contra 43% de la generación X y 32% de la Baby Boomers.

El sondeo fue realizado entre 884 usuarios de Mercado Libre que en el último tiempo iniciaron un proceso de búsqueda para alquilar o comprar.

El 57% de los entrevistados continuaba buscando vivienda al momento de la encuesta. El objetivo del estudio fue “entender, desde la opción de la demanda, cómo se estaba comportando el mercado”, según expresó a El Observador el gerente de clasificados de la empresa Jonathan Szwarcman.

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En su segundo período al frente de la presidencia de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, antes fue titular de la CIU entre 1999 y 2005, Wilder Ananikian recibió a Del Constructor para hablar de cómo afecta las plataformas digitales al mercado inmobiliario, la Ley de Viviendas Promovidas (antes Viviendas de Interés Social) y el informalismo en el sector.

Ananikian, que, además, fue presidente de la Confederación Inmobiliaria del Mercosur y Chile y, en el 2012, fue uno de los fundadores y primer presidente  de la Confederación Inmobiliaria Latinoamericana (integrada por 19 países) se refirió a la ausencia de una ley de operador inmobiliario en el país. Un tema medular para la CIU si tenemos en cuenta que Uruguay y Paraguay son los únicos países del continente que no poseen la referida normativa. En Brasil, por citar un ejemplo, la ley está vigente desde hace 57 años.

 

¿Cómo ha impactado e impacta las plataformas digitales en los agentes inmobiliarios?

Es un tema que sabemos que se viene, si tomamos consideración de lo que está pasando en el mundo en los últimos años. En el año 2000 habíamos traído un técnico argentino de IBM, que trabajó mucho en Estados Unidos, y nos había anticipado que en los próximos quince años recién iba a haber cambios en la parte de tecnología que iban a impactar. Porque los chicos que tenían en ese momento 20, 25 años, son los que hoy deciden la compra o alquiler, cualquier transacción inmobiliaria, o de lo que fuera, a través de internet. Eso es lo primero. Hay que tener en cuenta que hay cuatro o cinco plataformas, que son Alibabá –que es la mayor vendedora del mundo y no tienen inventario ni stock–; Uber, que no tiene un solo vehículo; Airbnb, que no tiene ninguna propiedad, y Facebook, que no genera contenidos, sino que los genera la gente. Tengo entendido que Uber, por ejemplo, cotiza en 60 mil millones de dólares sin ningún tipo de estructura, solamente digital, y la que viene atrás es General Motors, con estructura en todo el mundo y muchos años de presencia en el mercado. Esto quiere decir que han impactado mucho las plataformas tecnológicas, sobre todo en el mercado turístico.

Tenemos informes que esta empresa, Airbnb, hizo 62.000 transacciones en la última temporada en Uruguay. Los operadores turísticos están buscando la forma, ya que solo el 5% pasa por el circuito real que pagan los impuestos. El resto es de propietario a propietario,  por Mercado Libre, o por este sistema, por lo cual el Estado no percibe absolutamente nada. Nosotros estamos muy preocupados con este tema, estamos trabajando muy activamente en la Cámara Inmobiliaria, hemos hecho un llamado para saber dónde estamos parados y cuáles son nuestras competencias, y estamos trabajando para implementar, como ya lo hizo EasyTaxi, ese tipo de plataformas.       

 

¿La Cámara Inmobiliaria Uruguaya propone crear su propia plataforma digital? 

Crearla o subirnos a algo ya existente. Por ejemplo, Airbnb tuvo un tema de estas características hace unos años en Manhattan. Los hoteleros se quejaron y terminaron haciendo un acuerdo que los hoteles ofrecían el desayuno y ellos entregaban y recibían las llaves. Es una sinergia que habría que explorar, independientemente que cada uno tiene su idiosincrasia. En lo personal hice una transacción  de ese tipo en Venecia hace unos años y llegué, me dieron todo el código, entré a un lugar, retiré la llave y cuando me fui la entregué. Acá, tanto en Uruguay como Argentina, no estamos preparados para eso. Estamos trabajando con una MLS, que es un sistema de multilista, que nuclea a todas las propiedades que tienen todas las inmobiliarias. La Cámara Inmobiliaria Uruguaya tiene doce cámaras asociadas en el interior del país y unas mil inmobiliarias en todo el país. Y estamos promoviendo a las restantes asociaciones inmobilarias que no están asociadas de manera que puedan profesionalizarse e integrarse a la CIU. Y también trabaja con el gobierno, con el Ministerio de Turismo y con el Ministerio de Economía por el tema de la evasión fiscal. Hay algo que queremos dejar en claro: nosotros no estamos en desacuerdo, y está en todo su derecho el cliente, de alquilar o vender directo. Lo que nosotros damos es un consejo profesional, donde hay un valor de tasación que a veces no se corresponde con algún improvisado que aparece en el mercado.

 

Informalismo y evasión

 

Evidentemente esto acrecentó el informalismo en el mercado inmobiliario, que además ya existía.

Totalmente. Hablamos de informalismo, por no decir violación de la profesión, porque no tenemos una ley de operadores inmobiliarios. Hace unos cinco, seis años, se hizo un relevamiento con  la encuestadora Cifra que arrojó que se evadían unos seis millones de dólares al año en aquel momento. Y esa evasión no sólo corresponde a transacciones, sino también a lo que corresponde por IRPF cuando se hace una venta y no se factura,  a la que no se paga por  teléfono comercial o por un empleado que no está en planilla, entre otras cosas.  Ellos cobran lo mismo y están fuera del circuito. Ante el `apriete´ que tiene  el gobierno contra las inmobiliarias formales, porque es muy fácil, vienen a la CIU y nos piden el padrón, y salen a controlar a nuestros socios (lo que es como cazar en el zoológico), otros trabajan en el informalismo donde nadie los controla.  A veces nos preguntan a todos los inmobiliarios, mi empresa ya tiene 25 años, si seguimos siendo inmobiliarios.  A un médico, a un escribano o a un abogado, no se le pregunta si sigue ejerciendo su profesión. 

Hace 30 años, la CIU comenzó con un curso de operador inmobiliario, que después lo tomó la UTU y lo sigue impartiendo hasta el día de hoy. Es un curso de dos años, 140 horas, 8 materias y egresan con un diploma que dice “operador inmobiliario”, que no sirve para nada. El proyecto de ley tiene más de 30 años.

En el 2005, durante mi primera administración en la CIU,logramos media sanción en Diputados  y después quedó ahí por temas políticos. Y en aquel momento no había mayoría parlamentaria de ningún partido. Hoy sí la hay y el gobierno aparentemente no tiene posición tomada o interés en que salga. Nos dice que sí, pero las acciones nos muestran lo contrario. Parece que no hay interés en regularizar la profesión por el bien de los colegas y el público en general.

Hace 10 años comenzó la reforma tributaria  y para el gobierno somos agentes de retención. Le recaudamos millones de dólares por mes, ahora estamos obligados a realizar la debida diligencia. O sea que estamos reconocidos, entre comillas. Ahora estamos tratando de regular y trabajando con el Ministerio de Economía,  la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay y los Escribanos, por el tema de la ley de Inclusión Financiera por los bajos montos que se han puesto, y ellos han ido postergando este tema, la última parte de la ley de Inclusión Financiera, desde hace dos años. La industria inmobiliaria y la construcción representa el 12.1 del PBI, y el turismo ha superado valores del sector agropecuario.

Me parece que es poco inteligente de parte del gobierno. No se dan cuenta de la evasión fiscal, del mal consejo a los propietarios que, a veces, tienen una o dos transacciones en su vida y, justamente por estar mal aconsejados, pierden parte de su patrimonio y, en tercer lugar, somos uno de los dos países de Sudamérica que no tenemos ley. Viene cualquiera, arma su proyecto en Punta del Este o en donde fuera, y lo venden en otro lugar, fuera del país, y eso no pasa por el circuito legal. Y después están los advenedizos que aparecen cuando hay una crisis financiera, gente del sector bancario venden propiedades, hicieron la zafra y hoy ya no están, desparecieron. Otra cosa que nos preocupa es el tema de las franquicias.  Hay dos o tres franquicias que están funcionando hoy en Argentina y Uruguay, como Remax por ejemplo.

Como nosotros no tenemos ley, este tipo de empresas no tiene gente preparada para vender inmuebles. Solamente compran la franquicia, como podría ser para vender ropa o galletitas, y se llevan un porcentaje bastante alto. En Argentina lo han regularizado bien porque tiene ley, a través del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires y entonces siempre tiene que haber un operador inmobiliario trabajando en ese sentido.

 

Viviendas Promovidas

         

¿Qué opinión le merece las Viviendas Promovidas, antes conocidas como Viviendas de Interés Social? 

La mal llamada Vivienda de Interés Social desde el inicio, nació en APPCU en el 2014 y fue votada por unanimidad por todos los partidos. Dinamizó quince mil viviendas en los últimos años frente a un déficit habitacional de más de 40.000 viviendas en Montevideo, con un crédito hipotecario interesante hasta el 90%, donde se puede hacer un ahorro previo y en Unidades Indexadas. Además. dinamizó muchas zonas de Montevideo que hacía años que estaban olvidadas, como Cordón, el Centro, Parque Rodó, El Prado y otras, donde había muy buena infraestructura de servicios pero no se construía desde hace años.  En los primeros dos años, al promotor privado,  que era el que construía en la zona 1 donde el suelo era muy caro, le costó mucho cambiar  el chip. De todas formas, ingresaban a la Agencia Nacional de Viviendas unas cuatrocientas viviendas por mes. Después se le ocurrió al gobierno topear el valor de venta del 25% de las viviendas. Ahí, entre el 2015  y el 2016 bajó el ingreso de viviendas promovidas a doscientas por mes. Y ahora, a principios de  este año, se le ocurrió topear los alquileres. En la actualidad estamos en ochenta viviendas promovidas por mes. O sea, el desinterés ha sido manifiesto. No entendemos por qué se hizo esto. Habíamos recuperado puestos de la construcción que se habían perdido. Parece que les molestó que los promotores ganaran mucho dinero porque compraban inversionistas para arrendar.  Nos vino a salvar esos años de viviendas promovidas el acuerdo que firmaron con Argentina, con esos años de bonanza del argentino comprando en Montevideo. Ahora estamos tratando de recuperarlo porque está blanqueado  en un 90%, tienen el dinero acá y siguen comprando en el Uruguay. 

 

¿Afectó las inversiones en Uruguay, la Ley de Blanqueo de Capitales promulgada por el gobierno argentino?

Ahora está todo en blanco. De panameñas han pasado a personas físicas. El dinero que tienen los bancos está todo declarado. El año pasado, cuando se planteó este blanqueo, yo era director de Relaciones Internacionales de la Cámara inmobiliaria Uruguaya y fuimos a Argentina a hablar con el Cr. Alberto Abad, el titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), y logramos para la CIU ser los tasadores oficiales para que ellos tengan una referencia de precio muy real y no distorsionada. Ellos iban a planillar todo y les interesaba especialmente los campos y los departamentos en Punta del Este. Pongamos un ejemplo: un departamento de equis cantidad de metros en un edificio en Punta del Este. Cualquiera le hacía un papel por un valor de 80.000 dólares y en realidad valía 200.000 dólares.

Por eso fijamos unos parámetros, se los pasamos a nuestros asociados y se blanqueó dentro de los parámetros y cifras que nosotros le habíamos vaticinado. 

 

¿Se mantiene la compra de viviendas por parte de argentinos como segunda o primera vivienda?

Sí, se mantiene. Montevideo es la ciudad más turística aunque, increíblemente, no está dentro del Aval que solicita el Ministerio de Turismo, que tiene seis departamentos en ese esquema: Canelones, Maldonado, Rocha, Salto, Paysandú y Colonia. Impresiona mucho los extranjeros que vienen a vivir a Uruguay y, sobre todo, a Punta del Este en la contra estación.  

 

En su segundo período al frente de la CIU, ¿qué actividades cree que habría que priorizar?

Además de trabajar activamente por la normativa que nos regule y elimine el informalismo, estamos trabajando poniendo foco en educación, sobre todo con el tema de las plataformas, por lo que tenemos un convenio bilateral  desde hace mucho con la National Association of Realtors  que tiene un millón trescientos mil agentes inmobiliarios.  Precisamente, hace unos días vino un experto a dar una conferencia sobre plataformas digitales, redes sociales y como funciona todo este tipo de mercado nuevo, al cual nos tuvimos que adaptar. Tuvimos que salir de la ficha de cartulina para pasar a un programa de gestión, y hoy tenemos que manejar todas las redes sociales que es donde se concretan los negocios.  

 

Para finalizar, ¿cómo viene este año para el mercado inmobiliario?

El primer semestre fue mejor que el año anterior. Lo que pasa que el 2016 fue, comparado con todos los años anteriores, casi como el del 2004. Muy bajo en transacciones. Veníamos creciendo pero en los dos últimos años, 2015 y 2016, nos habíamos estancado. Ahora el gobierno promulgó exoneraciones tributarias para grandes proyectos por encima de los 15 millones de dólares y han aparecido unos cuantos.

Esos proyectos tienen que estar iniciados antes de finalizar el 2017 y terminados antes del 2020. Según el monto van bajando las exoneraciones. Esto ha hecho que aparecieran grandes proyectos en Montevideo y Punta del Este. Creo que este es un año bisagra y que para el año que viene vamos a repuntar y la temporada indica que será así. Con referencia al crédito hipotecario que a sido ofrecido por todas las instituciones privadas y públicas, los uruguayos estamos volviendo a repensarlo, (por malas experiencias anteriores) pero no lo usamos como en otros países, solo el 10% del total de las ventas se hacen a través de créditos hipotecarios.

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Con la probable construcción de la segunda pastera de UPM en Paso de los Toros más lejos en el horizonte, y un segmento de la vivienda que no termina de despegar, la industria de la construcción tiene un panorama incierto sobre su esperada reactivación.

Cabe recordar que en los últimos cuatro años, la industria de la construcción perdió  casi 26 mil puestos de trabajo. De hecho, la industria de la construcción cerró junio con 45.453 cotizantes registrados ante el BPS, bastante lejos del récord de 72.302 trabajadores de octubre de 2012. Pero además, el último dato confirmó un descenso de unos 3 mil registrados respecto a junio de 2016. Durante el primer semestre la mano de obra formal cayó 10,7% interanual.

La actividad de la construcción descendió de forma ininterrumpida desde el inicio de 2015 hasta el dato del primer trimestre de este año que pautó un quiebre con una recuperación interanual de 0,7% que encendió una luz de esperanza. Sin embargo, ello se derrumbó rápidamente cuando se conoció el dato de crecimiento de 2,8% de la economía en el período abril-junio. Uno de los datos negativos del informe de Cuentas Nacionales que divulgó el Banco Central fue una fuerte contracción en la construcción, que cayó 5,5% en la comparación interanual.

 

Caída trimestral

La actividad acusó el impacto de una segunda caída trimestral consecutiva en la inversión pública –cayó 0,6% en el primer tercio del año respecto a 2016 y 1,4% en el segundo trimestre–. La inversión privada, en tanto, bajó 25% y 52% en igual comparación.

En tanto, el último Índice Líder del Centro de Estudio Económicos de la Industria de la Construcción (CEEIC) –divulgado a principios de octubre– mostró que se espera una variación negativa de la actividad para este año. La proyección va en línea con el último dato de Cuentas Nacionales divulgado por el Banco Central (BCU). Tomando como base esos datos, el CEEIC señaló que la retracción estuvo asociada a la menor actividad en construcción de edificios y en obras vinculadas a la generación de energía eólica, las cuales no fueron compensadas por el incremento en la actividad en obras viales y puertos.

En informe del Centro de Estudio Económicos de la Industria de la Construcción señala que la actividad de la Construcción  cayó  5,5%  en  el  segundo  trimestre  de  2017 respecto al mismo período de 2016.  Esto se encuentra en línea con  lo  anticipado  por  el  Índice  Líder  de  la  Industria  de  la Construcción (ILIC) que elabora el CEEIC. Cabe  destacar  que  esta  caída  está  influida  por  un  efecto calendario relacionado con la semana de Turismo.  Dado que la actividad  de  la  Construcción  tiene  vacaciones  durante  esa semana, el segundo trimestre de 2017 tuvo una semana menos de  actividad  que  el  mismo  período  de  2016,  influyendo negativamente en el desempeño interanual.

Según el informe publicado por el BCU, la contracción  está asociada a “descensos en la construcción de edificios y en obras de infraestructura  vinculadas a la generación de energía eléctrica, cuyas caídas no fueron compensadas por los aumentos registrados en obras de vialidad y puertos”.

Por su parte, la inversión en activos fijos registró por su parte un descenso  de  19,1%  respecto  al  segundo  trimestre  de  2016, confirmando la fragilidad del crecimiento reciente.  Según surge de la  información publicada  por  el  BCU,  esta contracción  se explica  por una disminución tanto  de la inversión pública  como la del sector privado. El descenso en la inversión del sector privado  fue de   6,7%  en términos interanuales mientras que en el sector público esta caída fue de 51,8%,  con “fuerte incidencia de la caída en la inversión en infraestructura para la generación eólica de energía”.  

Por su parte, desde el punto de vista del tipo de activo, la contracción de la inversión es generalizada: se observa una  fuerte  caída  de  las  inversiones en  maquinaria  y  equipos (asociada a la menor importación de molinos eólicos , pero también a otros bienes de capital)  y al mismo tiempo se mantiene la retracción en la inversión en obras de construcción.

“En definitiva, la industria de la construcción  se contrajo en términos interanuales en el segundo trimestre del año. Esta caída está  asociada a  la menor actividad en construcción de edificios y en obras vinculadas a la generación de energía eólica, las cuales no fueron compensadas por el incremento de la actividad en obras de vialidad y puertos”, concluye el informe de la CEEIC.

 

Promotores cuestionan criterio

Por su parte, la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU) tiene una visión "pesimista", en líneas generales sobre el futuro del segmento de vivienda social producto de los cambios en las reglas de juego que se introdujeron a mediados de 2014 y a principios de este año con la fijación de topes en los precios de venta.

El promotor privado y asesor financiero de APPCU, Alfredo Kaplan, informó a El Observador que durante el quinquenio 2012 a 2016 ingresaron a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) un promedio de 300 unidades por mes para su aprobación. Sin embargo, ese escenario cambió por completo en 2017, cuando entre abril y setiembre apenas ingresaron 54 viviendas por mes en promedio.

Por otro lado, Kaplan cuestionó la "poca uniformidad de criterios" que tuvo el Poder Ejecutivo en 2016 a la hora de ofrecer estímulos para reactivar la construcción, ya que ofreció exoneraciones del impuesto a la renta, Patrimonio y el IVA del costo de construcción a megaproyectos que superaran los US$ 15 millones. "Es un tema de selectividad de políticas, en lo particular, hubiese preferido muchos proyectos medianos y no pocos grandes", afirmó el asesor de la APPCU.

El empresario sostiene que en el futuro no ve "grandes cambios" en la dinámica de la vivienda social (concentrada en pocos jugadores), mientras que en la vivienda tradicional de la franja costera la salida de nuevos proyectos "es inferior al ritmo de hace un par de años". Por ello, no se esperan grandes cambios en la contratación de mano de obra a futuro en este segmento.

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En diálogo con Del Constructor, parte del equipo de Casa Concepto -Bernardo Martín, Alexis Arbelo y Andrés Cabrera- que funciona en la Facultad de Arquitectura, explicaron los alcances del convenio firmado con MEVIR y algunos de sus objetivos, tales como el diseño de la vivienda, las condiciones del ambiente, a partir de la calidad de los cerramientos, y la relación de la vivienda con el predio. 

 

¿Cómo funciona Casa Concepto?

Empezamos a trabajar en el 2011 a partir de un llamado, de un concurso de la Facultad de Arquitectura, para recibir propuestas de diseños de una plataforma de proyectos dirigidos a los sectores más desfavorecidos de la sociedad. El cometido fundamental era que la facultad se involucrara en términos concretos en esta temática y diera su aporte, no solo desde el punto de vista de la investigación y de la enseñanza, sino desde la práctica concreta. Nosotros con un equipo, que integramos buena parte de los que estamos actualmente, más otros colegas, ganamos ese concurso y elaboramos la plataforma que fue, en principio, un trabajo de corte estrictamente teórico, pero que rápidamente intentamos canalizar  a través de algunos de los agentes que construyen  vivienda social en el Uruguay. Ese fue un trabajo de un año aproximadamente y a partir de ahí  iniciamos las conversaciones para firmar un convenio entre la Intendencia de Canelones, el Ministerio de Vivienda y la Facultad de Arquitectura, para elaborar un proyecto de realojo de quince familias en el asentamiento Las Cañitas, en Barros Blancos. Ese fue un proyecto que se hizo en el transcurso del 2012, que implicó la participación de técnicos y asistentes sociales de la Intendencia de Canelones, de técnicos del MVOTMA, además de reuniones con las familias implicadas y la elaboración de un plan de trabajo y de un programa de necesidades para llevar a cabo el proyecto. Finalmente, se nos asignó  un terreno en Barros Blancos, en el cual hicimos ese proyecto de quince casas para realojo. Después, ingresó en un proceso de construcción de las casas que se realizó en cuatro años, porque se hizo en una modalidad bastante poco frecuente que fue hacerlas con mano de obra municipal  de la Intendencia de Canelones, con carga horaria a lo largo del día para una obra relativamente pequeña, por eso avanzó lentamente, pero finalmente se terminó, y las casas quedaron muy bien. Y ya se entregaron a sus beneficiarios. Para nosotros fue una experiencia maravillosa desde todo punto de vista, ya sea el salto de la plataforma teórica  al trabajo concreto, el éxito de una forma de interactuar donde complementamos conocimientos y destrezas con los diferentes agentes de construcción de vivienda, ya sean ministeriales, municipales y académicos. Y fue muy especial para la Facultad de Arquitectura porque significó dar el salto del cometido de esta casa de estudio, que en principio puede verse como de docencia e investigativo, y comprometerse. 

 

¿Cuáles son las características y qué comprende el convenio firmado entre la Facultad de Arquitectura y MEVIR? 

Fue un convenio que se planteó a partir del tornado en Dolores, en abril del 2016. El arquitecto Gonzalo Balarini, de Mevir, quien además es docente de la Facultad de Arquitectura, hizo contactos con nosotros, en principio para que el equipo de Casa Concepto participara de los trabajos que el Ministerio de Vivienda le asignó a MEVIR. Nos planteó la posibilidad que los apoyáramos en el trabajo del proyecto vinculado a los trabajos de reconstrucción de la ciudad de Dolores. Finalmente, eso no se pudo concretar por los tiempos involucrados, pero en el transcurso de la conversación y del diseño del convenio, surgió la posibilidad de hacer otras cosas, que empezaron a concretarse en noviembre del 2016.  La Facultad de Arquitectura firmó un convenio que no solamente nos involucra a nosotros, sino que involucra también al Instituto de la Construcción, a las cátedras de la construcción, y, a buena parte de sus estudiantes que han trabajado como voluntariado, en este caso sí en Dolores, y que todavía están trabajando, especialmente en la regularización de las intervenciones de Dolores frente a la Intendencia de Soriano. La otra parte del convenio fue Casa Concepto.

 

¿Cuál es el trabajo de Casa Concepto?

Nuestro convenio incluye fundamentalmente dos tareas. Una es la de desarrollar proyectos ejecutivos concretos, para lo que se plantearon lugares como 25 de Agosto, en Florida; Vichadero, en Rivera; y Lascano en el departamento de Rocha. Concurrimos a los lugares, entramos en contacto, obviamente, con los informes de las asistentes sociales de MEVIR acerca de los requerimientos programáticos y familiares de los beneficiarios. Estuvimos visitando una obra  de Vichadero III, en la cual hicimos contacto con los agentes locales, con los procedimientos constructivos y con los modos de hacer, digamos históricos, de MEVIR. La idea es que a partir de un encargo convencional, de un encargo de un  proyecto ejecutivo de arquitectura, se plantearan algunos asuntos sobre los cuales MEVIR tenía especial interés y donde se imaginase posibles transformaciones de sus modos operativos. En particular, les interesaba reformular algunas cuestiones constructivas asociadas a localidad del ambiente en el interior de las viviendas, con especial énfasis en las condiciones de aislación térmica de las viviendas. Para eso se plantearon un montón de alternativas, de definición de los cerramientos verticales y también de los techos. Finalmente, y para estos tres proyectos, se pasó de un muro macizo simple de ladrillo y medio ladrillo, o sea un poquito menos de veinte centímetros, a un muro doble con cámara y espuma en las caras con orientaciones menos favorables, lo cual le da una aislación térmica y una inercia térmica mucho mayor a la vivienda, y la pone en igualdad de condiciones con el resto de la vivienda social, que es lo que el Ministerio de Vivienda reclama como reglamento de su producto.    

 

Casas que crecen

 

Desde la creación de MEVIR, en 1967, los conceptos sobre  viviendas confortables y amigables con el hábitat han cambiado. 

Claro.En realidad en el mundo de vivienda social, especialmente urbana, que ha estado a cargo, históricamente, primero del Banco Hipotecario, después del Ministerio de Vivienda, la Dirección General de Vivienda y la Agencia Nacional de Vivienda, estos criterios de eficiencia de  aislación térmica ya hace muchos años que están instalados. Esto es ponerse a punto en algo que el resto de la vivienda social ya había incorporado desde la década del 70. Faltaba este aggiornamiento para la vivienda rural, que nos parece fundamental, porque a veces parece que este tipo de cosas se subestiman. Hay una lectura simplista, a veces, que habrá que prender la estufa y ventilar un poco más en verano.  Por supuesto que eso es necesario, pero hay unas condiciones ambientales y de calidad del aire, asociadas a la calidad de los cerramientos que ya hace muchos años que se reconocen como muy importantes en la calidad de vida y en factor de ahorro energético. Esto se ha transformado en un paradigma en los últimos años. El otro parámetro que nos planteamos en torno al diseño de la vivienda, además de las condiciones de la calidad del ambiente a partir de un rediseño de la calidad de los cerramientos, es repensar la casa propiamente dicha, su organización, su distribución y su espacialidad, a partir de imaginar que la casa, cualquier casa, a lo largo de la vida de un grupo de  ocupación, como puede ser una familia, es necesario que sea capaz de absorber transformaciones.  En ese sentido, lo que especialmente estamos planteando es la posibilidad de que las casas crezcan. Nosotros, a partir de los requerimientos programáticos planteados en los informes de las asistentes sociales, que dicen que hay familias que va a requerir una casa de dos dormitorios o de tres dormitorios, estamos previendo que todas las casas puedan tener hasta lo que llamamos, no cuatro dormitorios, sino cuatro habitaciones, pensando que cuando una casa necesita crecer, no todas las habitaciones tienen que, necesariamente, ser dormitorios.  Por eso es que estamos planteando que en ese tránsito de la vivienda de dos habitaciones hasta la vivienda de cuatro habitaciones, por un lado que la casa pueda crecer, y por otro lado que siempre haya una de las habitaciones, resultado del crecimiento, que tenga carácter de comodín. Es decir que pueda estar claramente asociada a un sector más íntimo,  privado y de noche de la casa, que puede ser un potencial dormitorio, pero que también tenga la posibilidad de asociarse a la zona de relación. En la mayoría de los casos estamos intentando que tenga un contacto directo con el exterior y al frente de la casa, que le permita incluso tener la posibilidad de acceso independiente. Hablamos de incorporarla al paquete de dormitorios, al área social e incluso funcionar como una habitación con una relativa independencia de la casa, que permite asociarla al trabajo de la casa.

 

¿Esto lleva a redimensionar las casas que venía construyendo MEVIR?

Nosotros, en términos de superficie construidas, estamos manejándonos por los parámetros de MEVIR, que son equivalentes a los parámetros estandarizados en el reglamento de productos del Ministerio de Vivienda. Cuando hablamos de repensar las casas, de casas que crezcan, esto no implica que las casas tengan que ser necesariamente más grandes en el arranque. Incluso pueden ser más chicas, porque para familias que tienen un cierto potencial  de crecimiento cercano en el tiempo, se viene planteando históricamente desde MEVIR lo que llaman dos dormitorios ampliados o tres dormitorios ampliados. Esto significa que en una casa de dos dormitorios, uno de ellos es más grande, a la espera que aparezcan nuevos componentes de la familia y que, por lo tanto, sea posible incorporar el espacio para una cama, más una circulación en el dormitorio. Eso es un incremento de, aproximadamente, cinco metros cuadrados en la vivienda, que se están incluyendo desde el principio. La teoría del crecimiento permite que esos metros cuadrados se incorporen en el futuro, que no formen parte de la superficie inicial y, por lo tanto, del costo inicial.  Una consideración importante es que nosotros, a partir de ese pedido que hizo MEVIR, se nos propone unos terrenos que son de otras instituciones y que MEVIR, a través de otros convenios con esas instituciones, acceden a ellos.  A diferencia de algunos planteos anteriores de MEVIR, las estrategias de intervención más directamente urbanas refieren a consideraciones especiales en cuanto a movimientos de suelo  y disposición de las casas en relación al predio. Con respecto a esto, nosotros planteamos parcelas un poco más chicas, con dimensiones un poco más controladas, y una tipología que a nosotros no encanta y que es la tipología dúplex, con planta baja y planta alta. Esto es una  diferencia con los planteos que generalmente hace MEVIR que son con planta baja extendida. Nos interesaba mucho la mancha que genera la casa sobre el suelo. Entonces pensamos en el concepto de que la casa es el predio. Esto significa que el predio empieza a ser una unidad un poco más compleja que solo una casa apoyada en una porción de suelo. Nosotros planteamos un equipamiento, con un arbolado, con un acceso más arquitecturizado, como para generar las condiciones más óptimas de la casa en relación al predio.                 

 

Además de las tres localidades nombradas en el proyecto, ¿está pensado extender la experiencia a otros lugares?

Nos gustaría mucho. Nosotros lo que tenemos planteado en términos del convenio son los proyectos ejecutivos, donde comenzaron a avanzar las obras en esas tres localidades y un catálogo que tiende a barrer una cantidad importante de situaciones de proyectos asociadas a cantidad de niveles de vivienda, cantidad de habitaciones de la vivienda, y especialmente a anchos y profundidades de parcela. Las diferentes casas que componen el catálogo surgen del cruzamiento de todos esos datos: ancho y profundidad de parcela, cantidad de habitaciones y si la vivienda va a ser uno, dos o tres niveles. Eso da un universo que anda alrededor de unas cien casas.

 

Aislación térmica

 

Ustedes hablaron de condiciones del ambiente a partir de un rediseño de la calidad de los cerramientos, ¿cómo está Uruguay en ese aspecto?

Es importante diferenciar dos aspectos. El primero es que nosotros tenemos una tradición de estudio de las condiciones del clima desde la década del 60, a través de un gran investigador y estudioso de la materia que es el arquitecto Roberto Rivero que esa década hizo una publicación que demuestra que era un adelantado en treinta, cuarenta años, en cosas que ahora se están transformando en paradigmáticas. Esto es muy importante, porque es un reconocimiento a alguien que quizá no es todo lo reconocido que se merece en su tarea. Pero, además, eso ha sido fundamental porque ha definido los estándares para la construcción de vivienda social en términos de producto. Entonces, esta idea de la aislación térmica, de la hermeticidad de los cerramientos, del aprovechamiento de las orientaciones, de los vientos, de todas las condiciones de optimización de los aspectos relacionados con el clima, como factores de proyecto de arquitectura, han formado parte de los históricos reglamentos de productos del Banco Hipotecario y del Ministerio de Vivienda, a partir de las investigaciones de Rivero. Lo que quizás ha sucedido es que, de alguna manera, se las han entendido como recetas. En la medida que uno va marcando cada parámetro de los que están definidos, siente que está cumpliendo con los cometidos del ahorro energético y del proyecto asociado al clima, y no es necesariamente así.  En particular, me parece que el enfoque  del relacionamiento con el clima por lo general no es parte del proyecto, excepto a los efectos de cumplir con los requerimientos de una lista. En la mayoría de los casos hay algunos enfoques de proyecto que tienen más que ver con aspectos programáticos y de inserción del edificio en la ciudad que, por supuesto, son aspectos importantes, pero no estamos viendo los aspectos de optimización de la relación de la arquitectura con el clima, sean elementos fuertes de proyectos, más allá  del estricto cumplimiento de una serie de parámetros que ya están definidos en el reglamento del producto.

 

¿Consideran que falta más interacción entre la Facultad de Arquitectura con los demás organismos ejecutores de viviendas, como el MVOTMA, la Agencia Nacional de Vivienda y las Intendencias?

 

Nosotros estamos convencidos que tenemos un muy buen aporte para hacer y estamos deseosos de poder hacerlo. De hecho, las cosas que hemos intentando hacer, y que algunas hemos hecho a lo largo de este tiempo, así lo demuestran.  Creemos que la facultad tiene un aporte que puede ser muy importante.

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